网友：
前几天，黄岩吾悦广场离开业一周年倒计时，准备在2018年9月21日满铺开业，声势弄的不小。对此，先上个人意见：笑笑就好，不要在意。
吾悦希冀明年国庆前开业，就能在开业热潮未退之时，在十一黄金周再上一层。理想很美好，而现实是，吾悦c区块刚出地面不久，商业体上还有160米超高层，要在一年之内完成施工、结顶、装修，除了招商能够同步进行外，其他都只能按部就班推进，如果再考虑不可抗拒的天气因素，以及可能的政策要求（多城同创、环保）等等，一年内开业实在是困难重重。
既然吾悦已经夸下海口，我们就祝他好运吧~干脆聊聊黄岩吾悦广场的前景，台州的其他综合体也一并说说~
台州吾悦广场位于黄岩江北商务区（就一住宅区，哪里商务了？），与区政府隔江相望，综合体自持8万方商业面积，附带第吾大道（山寨第五大道？），属于黄岩第一家真正意义上的城市综合体。我们看看ta有哪些优势和劣势——
区位
吾悦广场综合体位于永宁江北岸江北商务区的正大门，与区政府、总商会隔江相望，周边环绕着永宁公园、江北公园、滨江公园，算是真正意义上的一线江景了，属于黄岩城区外扩后的核心地带，概括来说，就是黄岩的黄金宝地。新城买的这块地真是白菜价了。
2.交通
极其悲剧！两车道的北门大桥+1.5车道的大桥路就是进出吾悦的最便捷通道。高峰时段，车流可以从世纪大道堵到北门大桥，再堵到大桥路，再堵到长塘高架，再堵到黄土岭。各位可以想象一下开业时这一区域的感人场景。想绕道二环西路过来？那边也堵着呢。
黄岩早几年就在规划北门大桥拓宽工程，东边老桥拆掉，新建一座宽19米新桥；西边新桥拼接成19米，这样就形成双向六车道+非机动道+人行道的新北门大桥。听上去很棒是吧，可惜迟迟没有动工，就是为了与市域铁路s2线黄岩站（北门广场）的工程一并考虑。
除了北门大桥拓宽，大桥路这种1.5车道的村路也是拿不出手的，但是在江北区块旧城改造完成前，这条路不会有什么大改观，认了吧~
所以，在吾悦广场开业的三年内，交通是ta最大的制约因素。那之后，随着新北门大桥建成，大桥路拓宽，市域铁路s2开通，以及黄长路、九龙街、王西村连接江北商务区的跨江大桥都通车后，这块地才可能真正的舒筋活络起来。不过要等到何年马月了。
3.品牌
品牌是综合体的灵魂，也是吸引力所在。很多人的消费心理就是：“我可以不买，但你不能没有。”所以开发商很喜欢在招商期间吹大牛，各种吊胃口，比如那个声称要引进zara的××，只要没签约，最终都很容易黄。毕竟台州的城市各种指标摆在那里，太大牌的品牌也不愿意来。
新城的总部常州吾悦广场品牌各种高大上，不过大部分应该都来不了台州。目前黄岩吾悦广场已经签约的主力店有永辉超市、星轶imax、爱尚铜锣湾ktv、多奇妙亲子乐园、大玩家、星巴克、百胜餐饮、麦当劳、only、滔博、vero moda、jack jones这几家。总的来说，不low，主力店品牌属于综合体里的中流水平，永辉超市、大玩家、滔博都是同行业的佼佼者，imax影院、麦当劳、必胜客等算是填补了黄岩的空白。only、杰克屌丝、vero moda等也不差，属于奥特莱斯水平。
黄岩吾悦广场8万方的商业体量中规中矩，招商压力不大，应该不至于招些椒江银泰那样的街头品牌进来。如果保持目前的招商水平，整体品牌水准应该与椒江万达相当，也就是中产/小资群体的消费标准。
在这里顺便给台州的各大综合体招商品牌排个名：
路桥中盛》温岭银泰=椒江万达=黄岩吾悦(?)》路桥星光耀=临海银泰》椒江银泰，个人意见仅供参考。
4.人气
黄岩第一家真正意义上的综合体，没什么竞争对手。永宁公园自带几千客流量（夏日高峰期数万计），景观桥通往江北公园的人流习惯性聚集。吾悦开业后不怕没有人流量，当然他们会不会消费这就另说了。
路桥中盛、星光耀开业后，经常跑椒江消费娱乐的路桥人回流到路桥。黄岩吾悦开业后，经常跑椒江、路桥消费娱乐的黄岩人同样会回流，这就是趋势。同时，自力电影院商圈的人气也暂时会有影响，等南面新建住宅小区入住率提升后会继续热闹起来。
给个结论吧，黄岩吾悦的人气向椒江万达看齐应该差不多了；温岭银泰是个标杆，人口所限难以达成；至于椒江银泰的那种可怜景况应该是不会发生的。
最后再多讲几句，综合体的附属步行街是个坑，椒江万达金街、路桥星光耀金街、临海银泰步行街没有一个成功。个人倒是认为，因为永宁公园人气带动的缘故，黄岩吾悦的第吾大道（好山寨！）是唯一可能成功的步行街，也仅仅是可能吧！
网友回：
分析很对，就是黄岩zf速度太慢。
我也看好，至少比椒江银泰肯定强，本身永宁公园的人流量就不错的。
人气都在南门，永宁公园都是外地人多，夜的10点后人都没了，再说黄岩这地方自古以来市场成功的几乎没有，吾悦的商铺卖6万一平方，开店不亏才怪，好的大型楼盘基本在南面。
楼主你会不会对比亲拍呢？温岭银泰的品牌也能和台州万达同等？我要呵呵了，就拿一个方面说，温岭银泰把越界，屈臣氏，热风开在一楼，万达开在二楼三楼，温岭银泰有汉堡王，有哈根达斯么？路桥中盛也就多了个hm非标准店而已，其他品牌还不如万达……椒江银泰至少也有ck全系列，gant，tommy higgers，inxx等国际大牌，请问温岭银泰临海银泰路桥中盛有么？ 楼主回：椒江银泰除了你说的几个主力店外，品牌下限较低。超市招的是跃升，运动品牌是飞龙体育，洋快餐只有肯德基，主力面包店是壹豆麦香，其他地摊品牌数不胜数。其他综合体对标的可是imax、永辉精品、麦当劳、满记甜品这些拿的出台面的品牌。
最终主城区还是以老城区为中心，南门说是说以后发展的方向，只不准就是个坑，信不信。
反正椒江银泰品牌是不行，大是真的大，国庆去了吃饭高峰期居然都不用排队。
真是逗，永宁公园十点后没人气那是因为这边目前没商业可言，这边规划是黄岩重中之重，吾悦c区块房价也是黄岩最贵的，你说的南城估计都不会有自力这边繁华。
黄岩的区域北门火车站眼看就要被废了，还是看好南门的发展，虽然汽车站也要往北门搬迁，但是通常每个城市的“火车站商区” 都是乱哄哄的低档区，消费能力也跟不上的。
必胜客在椒江很早就有好几家了，黄岩是首次引进，单论品牌，应该万达在台州所有综合体中相对来说最好，台州银泰应该受限于目前所处地理位置的城市化度，如果换成星光耀或者吾悦广场这些品牌放台州银泰的位置估计招商品牌要比台州银泰还要差很多，因为吾悦和星光耀的品牌度根本比不过银泰。
楼主分析的很到位，南门这边人流多，但是很多店的生意也不好，冷冷清清的，网络销售的竞争压力蛮大。
现在就是区政府在那，全国各地的北面基本上都是落后的，上海闸北，杭州杭钢那，南京江北，再说黄岩有个硬伤，来消费的都是本地人居多，不像椒江路桥人，温岭人都去消费，你看见那个楼盘有温岭，路桥人，椒冮人来买房的，黄岩是被边缘化的城市。